¿Cuánta renta necesito para un crédito hipotecario en Chile?

Respuesta corta: los bancos chilenos exigen que el dividendo no supere entre el 25% y el 30% de tu renta líquida mensual. Con un pie del 20% y un plazo de 20 años, eso significa aproximadamente $1.800.000 líquidos para una propiedad de $100 millones, y alrededor de $1.400.000 para una de $80 millones. Alargar el plazo o aumentar el pie baja el requisito de forma importante.

Esa es la regla. Lo que sigue es cómo llegar al número de tu caso, y qué hacer si la cifra te queda corta.

La fórmula que usa el banco

No es un misterio ni cambia mucho de una institución a otra. El banco calcula tu carga financiera:

Carga financiera = (dividendo hipotecario + todas tus otras cuotas mensuales) ÷ renta líquida

Y exige que ese resultado no pase de un umbral que en Chile se mueve entre el 25% y el 30%, según la institución y tu perfil. Los bancos más conservadores usan 25%. Algunos llegan al 30%, y en perfiles muy sólidos, con estabilidad laboral larga y sin deudas, se ha visto hasta 35%.

Dos precisiones que cambian el resultado:

• Es renta líquida, no bruta. Lo que llega a tu cuenta después de AFP, salud y demás descuentos.
• Es un promedio de los últimos 3 a 6 meses. Si tu renta es variable, no se toma el mejor mes.

Tabla: renta necesaria según el precio de la propiedad

Supuestos: pie del 20%, plazo de 20 años, tasa referencial de 4,5% anual y seguros de desgravamen e incendio incluidos en el dividendo.

Las dos últimas columnas son un rango, no dos escenarios distintos: tu renta tiene que caer en algún punto de ahí para que el banco apruebe. Y son cifras referenciales. La tasa real depende del día, del banco y de tu perfil, y mueve el dividendo con facilidad en un 10% hacia arriba o hacia abajo.

Las cuatro palancas que mueven el número

1. El plazo

Es la palanca más potente y la más fácil de mover. El mismo crédito de $80 millones:

Pasar de 20 a 30 años baja la renta exigida en cerca de un 20%. El costo es que pagas intereses diez años más: en total, bastante más plata. La decisión sensata suele ser tomar el plazo largo para que el crédito se apruebe y después prepagar cuando puedas, algo que en Chile está permitido con una comisión acotada por ley.

2. El pie

El dividendo es proporcional al monto financiado, así que el pie mueve el requisito casi uno a uno. Para una propiedad de $100 millones a 20 años:

• Pie 10% → crédito de $90 millones → dividendo aprox. $605.000
• Pie 20% → crédito de $80 millones → dividendo aprox. $537.000
• Pie 30% → crédito de $70 millones → dividendo aprox. $470.000

Ojo con el pie del 10%: muy pocos bancos financian el 90% del valor, y cuando lo hacen suele ser con una tasa más alta. El 20% sigue siendo el estándar del mercado.

3. Tus deudas actuales

Esta es la que más gente subestima. El banco no mira el dividendo aislado, sino la suma de todas tus cuotas mensuales. Si tienes un crédito de consumo con cuota de $200.000, esos $200.000 se descuentan del espacio disponible, lo que a un umbral del 30% equivale a $667.000 menos de renta reconocida.

Las tarjetas de crédito también pesan, aunque las pagues completas todos los meses: varios bancos consideran un porcentaje del cupo utilizado promedio como si fuera una cuota. Bajar deudas de consumo antes de postular es, casi siempre, la acción con mejor retorno.

4. Postular con codeudor

Sumar la renta del cónyuge, conviviente civil o de un familiar directo es la vía más rápida cuando faltan algunos cientos de miles de pesos. Se suman las rentas líquidas de ambos, pero también sus deudas, y ambos quedan solidariamente obligados. No es un trámite formal: es asumir la deuda entera entre dos.

La renta no es el único requisito

Cumplir la carga financiera es necesario, pero no suficiente. El banco también va a revisar:

• Antigüedad laboral. Lo habitual es exigir un año en el empleo actual, o dos años de continuidad laboral en el mismo rubro.
• Ahorro demostrable. Además del pie, se piden entre 2% y 4% del valor de la propiedad para gastos operacionales: tasación, estudio de títulos, notaría, Conservador de Bienes Raíces e impuesto al mutuo.
• Comportamiento de pago. Protestos y morosidades vigentes en el informe comercial pesan más que un par de atrasos antiguos ya regularizados.
• Edad al término del crédito. La mayoría de las instituciones exige que el crédito termine antes de los 70 o 75 años, lo que limita el plazo disponible si tienes más de 45.

Si eres independiente, el cálculo cambia

El umbral de carga financiera es el mismo, pero la renta se acredita con las dos últimas declaraciones de renta y las boletas de honorarios de los últimos doce meses. En la práctica los bancos reconocen entre el 70% y el 80% de tus honorarios brutos como renta líquida equivalente, y algunos exigen tres años de actividad en lugar de dos.

Traducido: si necesitas acreditar $2.000.000 líquidos, vas a tener que mostrar un promedio de facturación bastante por encima de eso. Cada banco pondera distinto, y esa diferencia entre instituciones es justamente donde un crédito hipotecario bien gestionado se aprueba o se cae.

Los tres errores que vemos más seguido

1. Simular con la tasa publicitada. Lo que importa es el CAE, que incluye seguros y gastos operacionales. Dos créditos con la misma tasa pueden tener dividendos distintos.
2. Postular a un solo banco. Si te rechazan, la consulta queda registrada. Postular en paralelo a varias instituciones sin criterio deteriora tu perfil antes de conseguir nada.
3. Pedir el crédito con el cupo de la tarjeta recién usado. El promedio de utilización de los últimos meses es lo que se evalúa. Conviene bajarlo con tres o cuatro meses de anticipación, no la semana anterior.

En resumen

La renta necesaria sale de una regla simple: dividendo más deudas por debajo del 25% a 30% de tu renta líquida. Pero el dividendo depende del plazo, del pie y de la tasa que consigas, y esa tasa no es la misma en los más de veinte bancos e instituciones que operan en Chile.

En Brokers y Brokers comparamos tu perfil contra todas ellas antes de que postules a ninguna, para que la primera solicitud formal sea a la institución que efectivamente te va a aprobar. La revisión inicial es sin costo ni compromiso: cuéntanos tu caso.

Las cifras de este artículo son referenciales y se calcularon con una tasa de 4,5% anual y seguros incluidos, con fines ilustrativos. No constituyen una oferta de crédito ni una promesa de aprobación. Las condiciones finales las define cada institución financiera según tu perfil.