CAE vs tasa de interés: por qué el crédito más barato no es el de la tasa más baja

Respuesta corta: la tasa de interés es solo una parte del costo. La CAE —Carga Anual Equivalente— es la que junta todo: intereses, seguros obligatorios, gastos operacionales e impuesto al mutuo. En un crédito hipotecario a 25 años, la CAE queda entre 0,55 y 0,75 puntos por encima de la tasa, y esa brecha no es igual en todos los bancos.

Por eso el crédito con la tasa más baja no siempre es el más barato. Acá abajo hay un caso donde una oferta a 4,00% le gana a una de 3,90% por más de un millón de pesos, y el culpable es un costo que casi nadie compara.

Qué es exactamente la CAE

La Carga Anual Equivalente es la tasa anual que iguala el valor presente de todo lo que vas a pagar con el monto neto que efectivamente recibes. No es un promedio ni un recargo: es el resultado de resolver esa ecuación.

Está obligada por el artículo 17 G de la Ley 19.496, incorporado por la Ley 20.555. Esa norma exige que la CAE aparezca en toda publicidad que informe una cuota o una tasa de referencia, y —esto es lo que casi nadie sabe— que reciba un tratamiento similar en tipografía, extensión, ubicación y duración al que se le da a la tasa. Si en un aviso la tasa se ve tres veces más grande que la CAE, ese aviso está fuera de norma.

El mismo artículo fija algo muy útil: una cotización no puede durar menos de siete días hábiles. Ese plazo es tuyo para ir a cotizar a otra parte sin perder la primera oferta.

El caso: la tasa más baja pierde

Mismo comprador, misma propiedad, dos bancos. Una vivienda DFL 2 de 4.500 UF, crédito de 3.600 UF a 25 años, con 2.500 UF de valor asegurable en la construcción.

Las tarifas de seguro de incendio no son inventadas: son las adjudicadas en licitaciones públicas reales. El 0,025809% mensual es la tarifa que Scotiabank tenía antes de su última licitación, y el 0,013635% es la que adjudicó Hipotecaria Security a FID Chile para el período que parte el 1 de septiembre de 2026.

Banco A publica la tasa más baja y cobra $4.338 más todos los meses. A lo largo de 25 años son $1.283.847 de diferencia, a favor del crédito que en la vitrina se veía más caro.

Los gastos operacionales son idénticos en ambos casos —$974.253 en total, de los cuales $294.253 son el impuesto al mutuo— porque son de terceros y del fisco, no del banco. Toda la diferencia viene del seguro.

De dónde sale la brecha entre la tasa y la CAE

Vale la pena desarmarla. Esta es la oferta del Banco A, sumando un componente a la vez:

Tres cosas saltan a la vista.

La primera: 0,07 puntos de la brecha no son un costo. La tasa que publica el banco es nominal anual y se divide por doce; la CAE es efectiva anual y capitaliza esos doce meses. Ese pedazo aparecería igual aunque el crédito no tuviera un solo peso de seguros.

La segunda: el seguro de incendio es el componente más caro de todos, más incluso que el desgravamen. Y es el que jamás aparece en la comparación, porque no se expresa en puntos de tasa sino en un porcentaje de cinco decimales sobre el valor asegurable.

La tercera: los gastos operacionales y el impuesto al mutuo, que son lo que más asusta al firmar porque salen del bolsillo de una vez, aportan apenas 0,068 puntos. Repartidos en 300 meses pesan poco.

El seguro de incendio: el costo que decide

Los bancos no fijan esta tarifa libremente. La licitan públicamente conforme a la Norma de Carácter General N° 469 de la CMF, y el resultado de esa licitación se le aplica a toda la cartera hasta la siguiente. Es decir: la prima que vas a pagar por tu casa depende de qué tan bien le fue a tu banco en su última licitación, algo sobre lo que no tienes ninguna influencia.

Las diferencias son grandes. Scotiabank informó que su nueva tarifa bajó de 0,025809% a 0,017422% mensual, una caída de 32,5%, adjudicada a SURA para el período que va del 30 de junio de 2026 al 31 de diciembre de 2027. Hipotecaria Security adjudicó 0,013635% a FID Chile. Sobre las mismas 2.500 UF aseguradas, esa horquilla va de $13.931 a $26.565 mensuales.

Así se mueve la CAE cuando lo único que cambia es esa tarifa, con la tasa fija en 4,00%:

De un extremo al otro la CAE se mueve 0,26 puntos, sin que la tasa haya cambiado en nada. Eso es más de lo que suele separar a dos bancos compitiendo por el mismo cliente.

Un detalle práctico: puedes contratar el seguro por fuera. La licitación colectiva define la tarifa por defecto, pero el deudor tiene derecho a tomar una póliza individual equivalente con la compañía que prefiera, mientras cumpla las coberturas mínimas. En un crédito grande, cotizarla aparte se paga sola.

La regla para comparar en treinta segundos

Como la relación es prácticamente lineal, se puede traducir seguro a puntos de tasa. Tomando como referencia una oferta de 4,00% con seguro de 0,018% mensual —CAE de 4,62%—, esto es lo que puede cobrarte otro banco y seguir empatado:

La regla que sale de ahí es fácil de recordar: cada 0,004% mensual de seguro equivale a 0,05 puntos de tasa anual. Si un banco te ofrece 0,10 puntos menos de tasa pero su seguro es 0,008% más caro al mes, no te está ofreciendo nada.

Lo que la CAE no te dice

No es un número mágico, y conviene saber dónde deja de servir.

No cubre los costos de la compraventa que no dependen del crédito, como la comisión del corredor de propiedades. Esos existen igual y hay que presupuestarlos aparte.

Asume que las condiciones se mantienen. En un crédito con tasa variable o mixta, la CAE informada supone que la tasa de hoy sigue igual hasta el final del plazo. No va a pasar. Entre dos créditos de estructura distinta —uno fijo y uno mixto— la CAE deja de ser comparable.

No sabe si vas a prepagar. Si tienes intención de prepagar o de portar el crédito en cinco años, el reparto entre costos de una vez y costos mensuales cambia por completo, y la CAE a 25 años describe un escenario que no vas a vivir. Lo mismo aplica al revés: mientras más corto el plazo, más pesan los gastos fijos. La brecha entre tasa y CAE pasa de 0,61 puntos a 30 años a 0,74 puntos a 10 años, con exactamente los mismos costos.

Para ver la tasa, la CAE y el costo total de cada banco con tu monto y tu plazo, usa nuestro simulador hipotecario, que toma las tarifas oficiales de la CMF.

Si estás evaluando cambiarte de banco, esa comparación tiene su propia aritmética y la desarrollamos en la guía de portabilidad financiera.

Qué cambia el 27 de febrero de 2027

Vale la pena tenerlo en el radar. El Decreto 49 del Ministerio de Economía, publicado el 27 de febrero de 2026, reemplaza al Decreto 42 de 2012 y entra en vigencia doce meses después de su publicación.

Lo relevante para comparar:

• La antigua Hoja Resumen se divide en dos documentos: una Hoja de Resumen de Cotización, pensada para comparar ofertas antes de firmar, y una Hoja de Resumen de Contrato con las condiciones ya pactadas, en formato estandarizado.
• Aparece una cartola trimestral que debe informar la CAE vigente, el costo total por pagar, el valor de los dividendos, un comparador contra la tasa de referencia del mercado y una estimación del ahorro potencial en caso de portabilidad.

Ese último punto es el más fuerte: por primera vez el propio banco va a tener que decirte, cada tres meses, cuánto podrías ahorrar yéndote a otro.

Cómo usar esto cuando cotices

1. Pide la CAE por escrito, no la tasa. Es obligatorio informarla y tienes derecho a exigirla en la cotización.
2. Usa los siete días hábiles. La cotización vale como mínimo ese plazo: alcanza para pedir dos o tres más.
3. Pregunta explícitamente por la tarifa del seguro de incendio, en porcentaje mensual sobre el valor asegurable. Es el dato que más mueve la CAE y el que no viene en la publicidad.
4. Compara solo créditos de la misma estructura y el mismo plazo. Entre un fijo a 25 años y un mixto a 20, la CAE no está midiendo lo mismo.
5. Si piensas prepagar, haz la cuenta a tu plazo real, no al del contrato.

En Brokers y Brokers comparamos la oferta de más de 20 instituciones y te mostramos tasa y CAE de cada una en la misma tabla, con los seguros desglosados. Puedes ver cómo funciona en nuestra página de crédito hipotecario o escribirnos con tu caso.

En resumen:

• La CAE es la única cifra que permite comparar dos créditos, porque junta intereses, seguros, gastos e impuesto en un solo número.
• En un hipotecario a 25 años queda entre 0,55 y 0,75 puntos sobre la tasa, y 0,07 de esos puntos son solo la diferencia entre tasa nominal y efectiva.
• El seguro de incendio aporta más a la CAE que el desgravamen y que todos los gastos operacionales juntos.
• Cada 0,004% mensual de seguro equivale a 0,05 puntos de tasa. Con esa regla se compara de memoria.
• Desde el 27 de febrero de 2027, el Decreto 49 obliga a informar trimestralmente la CAE y el ahorro potencial de portarse a otro banco.

Los cálculos de este artículo usan un crédito de 3.600 UF a 25 años sobre una vivienda DFL 2 de 4.500 UF, con 2.500 UF de valor asegurable, UF a $40.868,50 al 27 de agosto de 2026, tasa nominal anual dividida por doce, e impuesto de timbres y estampillas de 0,2% conforme al artículo 7° de la Ley 20.780. Las tarifas de seguro citadas corresponden a licitaciones públicas informadas por las propias instituciones. Son cifras referenciales para ilustrar el cálculo, no una oferta de crédito: la aprobación, la tasa y las condiciones las define siempre la institución financiera.