Lo que hay que saber antes de firmar: cifras, plazos y letra chica, explicados por quienes negocian estos créditos todos los días.
La regla es 20%: los bancos financian hasta el 80% del menor valor entre el precio y la tasación. Con garantía estatal Fogaes o subsidio se puede comprar con 10%. Acá está cuánto es en pesos, por qué la tasación puede subirte el pie y qué conviene evitar.
La cesión se hace en el Registro Público Electrónico de Transferencia de Créditos del SII, con firma electrónica avanzada, y queda vigente desde que se inscribe el Archivo Electrónico de Cesión. Acá está el procedimiento completo, los plazos que hay que respetar y los cuatro errores que dejan una factura fuera.
Con responsabilidad devuelves el anticipo más intereses si tu cliente no paga; sin responsabilidad la pérdida es del factor y tú no devuelves nada. En Chile casi todo es con responsabilidad, muchas veces sin que se diga. Acá está la diferencia de costo, el efecto en el balance y cómo saber cuál te ofrecieron.
En Chile refinanciar significa tres cosas distintas: renegociar con tu banco, portarte a otro, o tomar un crédito mayor sobre la misma propiedad. Son decisiones diferentes, con costos diferentes, y confundirlas es lo que hace que la cuota baje mientras el interés total sube.
Los bancos reconocen entre el 70% y el 80% de tus honorarios brutos como renta. Con $3.000.000 de facturación mensual eso alcanza para una propiedad de unos $102 millones. Pero el porcentaje no es lo que frena las solicitudes: son la antigüedad, la variabilidad y el pie.
Todos piden carpeta tributaria, últimos F29 y cartola bancaria. Lo que cambia entre un banco, una financiera y una empresa de factoring es la antigüedad exigida, quién firma como aval y qué se mira primero. Acá está la comparación y los tres motivos reales de rechazo.
Anticipar una factura de $5.000.000 a 60 días cuesta alrededor de $152.850, un 3,4% del monto recibido. Acá está el desglose entre tasa y comisión fija, por qué en facturas chicas la comisión pesa más que el interés, y el costo anual equivalente que casi nadie calcula.
El banco no te evalúa por lo que tienes, sino por cuánto de tu renta se va en cuotas. Sobre el 50% casi nadie aprueba, aunque tengas dos propiedades. Acá está cómo calcula el banco esa cifra, por qué el patrimonio no la mueve sola, y qué caminos existen cuando la cuenta no da.
Dos ofertas reales: una con tasa 3,90% y otra con 4,00%. Gana la de 4,00%, y por $1,28 millones. La diferencia está en el seguro de incendio, que casi nadie compara. Acá está la descomposición completa de la CAE y la regla para traducir seguros a puntos de tasa.
El punto de corte está en 1,6% mensual: bajo esa tasa conviene tu línea de crédito, sobre ella conviene el factoring. Acá está el simulador para poner tu tasa real, el efecto de la comisión fija en facturas chicas, y cuándo el factoring gana aunque sea más caro.
La Ley 21.236 te deja cambiar tu crédito de banco sin volver a constituir la hipoteca. Acá está el proceso con sus plazos legales, la tabla de ahorro real según la diferencia de tasa, y el punto exacto donde deja de convenir.
Los bancos exigen que el dividendo no supere el 25% a 30% de tu renta líquida. Con esa regla, una propiedad de $100 millones pide entre $1,7 y $2,1 millones mensuales. Acá está la tabla completa y las cuatro palancas para bajar esa cifra.