Crédito hipotecario para independientes y honorarios: qué piden los bancos

Respuesta corta: los bancos reconocen entre el 70% y el 80% de tus honorarios brutos como renta líquida equivalente, y a partir de ahí aplican el mismo umbral de carga financiera que a cualquiera. Con $3.000.000 de facturación mensual, eso alcanza para una propiedad de alrededor de $102.000.000.

Lo que casi nadie calcula es que ese porcentaje no es el problema. Un dependiente que gana $3.000.000 brutos recibe unos $2.400.000 líquidos después de descuentos legales, y a un independiente que factura lo mismo le reconocen entre $2.100.000 y $2.400.000. Prácticamente la misma cifra. Lo que frena las solicitudes de los independientes es otra cosa, y está más abajo.

Cuánto alcanza según lo que facturas

Supuestos: reconocimiento del 70%, que es el criterio conservador, carga financiera al 25% de la renta reconocida, pie del 20%, plazo de 20 años y tasa referencial de 4,0% anual con seguros incluidos en el dividendo. Son los mismos supuestos de cuánta renta necesitas para un crédito hipotecario, para que las dos tablas se puedan comparar.

Si el banco reconoce 80% en vez de 70%, cada fila sube alrededor de un 14%. Sobre $3.000.000 de facturación eso son casi $15.000.000 más de propiedad alcanzable, por el mismo ingreso y el mismo día. Esa diferencia entre instituciones es la razón concreta para cotizar en varias a la vez.

Y si cambias el pie o el plazo

La tabla anterior fija el pie en 20% y el plazo en 20 años para que se pueda comparar, pero casi nadie llega con esa combinación exacta. Lo habitual es buscar entre 0% y 25% de pie y entre 15 y 30 años de plazo. Esto es lo que da la misma cuenta para $3.000.000 de honorarios brutos, es decir, un dividendo máximo de $525.000:

Dos lecturas. El plazo es lo que mueve cuánto te prestan: pasar de 15 a 30 años sube el crédito cerca de un 50% con el mismo dividendo, a cambio de pagar intereses por el doble de tiempo. El pie no cambia el crédito, cambia para qué propiedad alcanza: con el mismo crédito a 20 años, la diferencia entre entrar sin pie y entrar con 25% son $27.000.000 de propiedad.

La tabla muestra lo que da la cuenta, no lo que se aprueba. Qué pie y qué plazo te aceptan lo define cada institución según tu perfil, y en independientes el pie es justamente uno de los tres frenos que vienen a continuación.

Lo que de verdad frena las solicitudes

No es el porcentaje. Son tres cosas, y conviene saber cuál te aplica antes de postular.

La antigüedad. Dos años de inicio de actividades en el SII es el piso habitual y varias instituciones piden tres. El conteo parte de la fecha del SII, no de cuándo empezaste a trabajar: quien facturó años bajo el RUT de una sociedad o de un tercero parte de cero. Es el único requisito que no se puede acelerar con ninguna gestión.

La variabilidad. El banco promedia 12 a 24 meses. Un mes excelente no levanta el promedio tanto como un mes en cero lo hunde, y algunas instituciones además castigan explícitamente la desviación o descartan los meses más altos. El efecto práctico es contraintuitivo: dos años de ingresos parejos y medianos evalúan mejor que dos años de ingresos altos pero intermitentes, aunque el total facturado sea el mismo.

El pie. Donde a un dependiente le piden 10% a 20%, a un independiente le suelen pedir 20% a 30%. El pie es la forma que tiene el banco de compensar la incertidumbre del ingreso, y es la palanca más directa que tienes: cada punto adicional baja el crédito y con él la renta exigida.

Los cuatro perfiles, que el banco trata distinto

“Independiente” en la práctica son cuatro situaciones bastante diferentes:

El salto entre la segunda y la tercera fila es grande y vale la pena entenderlo. El ingreso mixto evalúa mejor que cualquier otro porque le da al banco una base que no depende de que sigas consiguiendo clientes. El socio que retira utilidades es el caso más difícil, porque los retiros son variables por naturaleza y el banco los mira con desconfianza.

Si estás en esa tercera fila, la salida existe y es conocida: asignarte un sueldo empresarial formal y sostenerlo. No es inmediato, porque hay que acumular liquidaciones, pero cambia el perfil de categoría. Cuál es el monto correcto y cómo se articula con los retiros depende de tu estructura societaria y de tu situación tributaria, y es una de las cosas que revisamos caso a caso en crédito hipotecario.

Los documentos

• Carpeta tributaria electrónica del SII, la versión para solicitar créditos.
• Dos últimas declaraciones anuales de renta (F22).
• Boletas de honorarios de los últimos 12 meses, o los F29 si tienes giro.
• Cartolas bancarias de 12 meses, y acá va una advertencia: si tu facturación y tus depósitos no calzan, ese es el primer punto que el ejecutivo va a preguntar. Mezclar la cuenta personal con la del negocio es el desorden más común y el que más caro sale.
• Certificado de cotizaciones previsionales, que pesa como señal de formalidad más que como requisito.
• Informe de deudas de la CMF, que el banco va a mirar de todos modos.

Un detalle sobre la retención de honorarios: el porcentaje que te retienen sube por tramos año a año hasta llegar al 17% en 2028. Eso no cambia tu renta reconocida, porque el banco trabaja sobre el bruto, pero sí cambia tu flujo real mientras ahorras el pie. Conviene tenerlo en la cuenta si estás proyectando a dos o tres años.

Los doce meses antes

Casi todo lo que mejora una postulación de independiente se hace antes, y toma tiempo. En orden de impacto:

1. No bajes la facturación en los 12 meses previos. Es el período que el banco va a promediar y es el que más pesa.
2. Separa las cuentas. Una cuenta para el negocio y otra personal, desde ya. Que las cartolas cuenten la misma historia que las boletas.
3. Emparéjate. Si puedes elegir cuándo facturar, distribuir es mejor que concentrar. El promedio premia la regularidad.
4. No cambies de giro ni abras un RUT nuevo. Reinicia el reloj de la antigüedad.
5. Junta más pie del que crees necesario. Es la palanca que compensa todo lo demás.

Los errores que vemos más seguido

Ir solo a tu banco. Es el error caro. Con la diferencia de 70% a 80% de reconocimiento entre instituciones, la primera respuesta rara vez es la mejor disponible, y para un independiente la dispersión entre bancos es mayor que para un dependiente.

Postular justo al cumplir los dos años. Con veinticinco meses de actividad estás en el límite de todos los criterios a la vez. Un par de meses más de historia cambia la conversación.

Presentar el mejor año y no el último. El banco quiere los 12 meses inmediatamente anteriores. Si el buen año fue el antepasado, eso no lo arregla la carpeta.

Asumir que rechazado es rechazado. Un rechazo es de una institución con un criterio, no del sistema financiero. Y muchas veces lo que falló fue cómo se presentó el caso, no el caso.

En resumen

• Los bancos reconocen 70% a 80% de los honorarios brutos, que es casi lo mismo que el líquido de un dependiente con el mismo bruto.
• Con $3.000.000 de facturación alcanzas una propiedad de unos $102.000.000 con el criterio conservador.
• Lo que frena las solicitudes es la antigüedad, la variabilidad y el pie, no el porcentaje.
• El ingreso mixto es el perfil que mejor evalúa; el socio que solo retira utilidades, el que peor.
• La diferencia entre bancos es mayor para independientes que para dependientes, así que cotizar en varios no es opcional.

En Brokers y Brokers presentamos el caso de un independiente a varias instituciones a la vez y armamos la carpeta antes de que nadie la evalúe, que es donde se gana o se pierde la mayoría de estas operaciones. Puedes ver lo que gestionamos en crédito hipotecario, calcular tu caso en el simulador, o contarnos tu situación para una revisión sin costo.

Las cifras de este artículo son referenciales y suponen reconocimiento del 70%, carga financiera al 25%, pie del 20%, plazo de 20 años y tasa de 4,0% anual con seguros incluidos. Los criterios de reconocimiento, antigüedad y pie los define cada institución. Brokers y Brokers no otorga créditos ni aprueba solicitudes: intermedia y compara la oferta de instituciones financieras.