Pie mínimo para comprar una casa en Chile: cuánto es en la práctica

Respuesta corta: el pie mínimo en Chile es, en la práctica, 20% del valor de la propiedad, porque los bancos financian hasta el 80%. Se puede comprar con 10% en primera vivienda nueva usando la garantía estatal Fogaes, o sumando un subsidio habitacional al ahorro.

Hay un detalle que cambia la cuenta: el 80% no se calcula sobre el precio que pagas, sino sobre el menor valor entre el precio y la tasación. Si la tasación sale más baja, el pie sube. Y aparte del pie están los gastos de la compra, que el banco tampoco financia.

Cuánto es el pie en pesos

Supuesto: UF a $41.184, valor de octubre de 2026. La columna del 25% muestra lo que piden algunas instituciones cuando el perfil no es de los mejores, por ejemplo con renta variable o poca antigüedad laboral.

Como el pie está en UF, también se reajusta. Si llevas dos años ahorrando en pesos para una propiedad de 4.000 UF, la meta se movió unos $2.000.000 en ese tiempo sin que la propiedad cambiara.

Por qué el 20%

No es una ley ni una regla del banco por capricho. La normativa de la CMF les exige a los bancos más provisiones cuando el crédito supera el 80% del valor de la garantía, porque la experiencia dice que esos créditos caen más en mora. Por eso la mayoría corta ahí, y los que financian más lo hacen cobrando más tasa o con un respaldo externo.

Ese respaldo externo es lo que permite bajar al 10%. Hay tres vías:

1. Garantía estatal Fogaes. El Estado garantiza una parte del crédito y el banco puede financiar hasta el 90%.
2. Subsidio habitacional. En el DS1 y el DS19 el subsidio cuenta como parte del pie.
3. Bancos que financian sobre el 80% sin garantía. Existen, para perfiles muy sólidos y en primera vivienda, pero son la excepción y la tasa lo refleja.

La diferencia entre las tres no es solo cuánto pie piden. Es qué viviendas califican, y ahí está la letra chica.

Cuando la tasación sale más baja que el precio

Es la sorpresa más común del proceso, y llega tarde. El banco manda a tasar la propiedad después de que firmaste la promesa de compraventa, y el porcentaje que financia lo aplica sobre el menor de los dos valores.

Un caso típico:

Una tasación 5% bajo el precio te sube el pie en $6.589.440. No es raro: pasa con propiedades usadas que se publican sobre el valor de mercado, con departamentos en edificios donde hubo ventas recientes más bajas, y con casas con ampliaciones que no están regularizadas, porque el tasador solo considera los metros recibidos por la municipalidad.

Antes de firmar la promesa conviene saber cuánto se vendieron propiedades parecidas en el mismo sector, y tener un margen de ahorro por si la tasación no acompaña.

Comprar con 10% de pie

Fogaes

El Fondo de Garantías Especiales respalda una parte del crédito, de modo que el banco asume menos riesgo y puede financiar hasta el 90%. En su versión vigente está pensado para la primera vivienda nueva. La ampliación de 2026 subió el tope de precio a 6.000 UF y extendió el programa hasta el 31 de mayo de 2028, y se combina con un subsidio a la tasa de interés.

El programa cambió varias veces desde 2023: cambió el tope de precio, cambió qué viviendas califican, y se anunció un tramo nuevo para viviendas nuevas o usadas de hasta 4.000 UF. Por eso la regla práctica es preguntarle al banco qué versión está operando el día que cotizas, y no quedarse con lo que dijo una noticia de hace seis meses.

Subsidio DS1 o DS19

El subsidio del DS1, para sectores medios, y el del DS19, para proyectos de integración social, se suman a tu ahorro y cuentan como parte del pie. No reemplazan el ahorro propio: cada programa exige un mínimo depositado en una cuenta de ahorro para la vivienda, y la vivienda tiene que estar bajo el tope de precio del programa.

Lo que comparten las dos vías

Bajar el pie no baja el precio. Financiar el 90% en vez del 80% sube el dividendo y la renta que te piden, en la misma proporción. En una propiedad de 4.000 UF a 25 años y 4,2% anual, el dividendo sin seguros pasa de unos $710.000 a unos $799.000. Para ver cómo eso mueve la renta mínima, está la tabla de cuánta renta necesitas para un crédito hipotecario.

Pagar el pie en cuotas con la inmobiliaria

Cuando compras un departamento en verde o en blanco, la inmobiliaria normalmente deja pagar el pie en cuotas mientras se construye. Es la forma más común de juntar el pie en Chile, y funciona bien. Pero tiene un desfase que hay que tener claro: el pie lo pagas hoy y el crédito se aprueba en dos años.

El banco te evalúa recién cuando el edificio tiene recepción municipal y se va a firmar la escritura. Te evalúa con tu renta de ese momento, tu nivel de deuda de ese momento y una tasación de ese momento. Si en el camino cambiaste de trabajo, empezaste a boletear, tomaste un crédito automotriz o la tasación sale bajo el precio, el pie ya está pagado y el crédito todavía no existe.

Lo que conviene hacer al firmar la promesa:

• Pedir una preevaluación hipotecaria con tu situación actual, para saber que hoy calificas.
• Leer qué dice la promesa si no consigues el crédito: cuánto del pie se devuelve y en qué plazo.
• No tomar deudas nuevas hasta escriturar. Es el error más repetido.

Lo que no conviene: un crédito de consumo para el pie

La tentación es lógica: tienes la mitad del pie y te falta la otra mitad. Pero la cuenta no da.

Mismo caso de 4.000 UF, con 10% ahorrado. Si completas el otro 10% con un crédito de consumo a 48 meses y 22% anual, pagas el dividendo del 80% más la cuota del consumo:

Son $430.000 más al mes durante cuatro años. Y hay un problema anterior: el banco hipotecario ve el crédito de consumo en tu informe de deudas, lo suma a tus obligaciones y recalcula tu capacidad de pago. Muchas veces ese crédito es justamente lo que hace que el hipotecario se rechace por carga financiera.

El pie no es todo lo que necesitas

Además del pie hay que pagar al contado la tasación, el estudio de títulos, la notaría, el Conservador de Bienes Raíces y el impuesto al mutuo. En una propiedad usada eso suma entre 1% y 1,5% del valor, y si compras con corredor hay que agregar su comisión. Son costos que la CAE incluye solo en parte y que conviene tener ahorrados aparte desde el principio.

En resumen

• El pie mínimo en la práctica es 20%, porque los bancos financian hasta el 80%.
• Ese 80% se calcula sobre el menor valor entre precio y tasación. Una tasación baja te sube el pie.
• Con Fogaes o subsidio se puede comprar con 10%, con condiciones de vivienda y de precio que conviene confirmar al cotizar.
• Pagar el pie en cuotas funciona, pero el crédito se aprueba al final y con tu situación de ese momento.
• Un crédito de consumo para el pie casi siempre empeora la evaluación.

En Brokers y Brokers evaluamos tu caso antes de que firmes la promesa, para que sepas cuánto pie te van a pedir de verdad y qué instituciones financian tu perfil. Puedes ver cómo trabajamos en crédito hipotecario o contarnos tu situación para una revisión sin costo.

Las cifras de este artículo son referenciales. Suponen la UF a $41.184 y, para los dividendos, un crédito a 25 años al 4,2% anual sobre capital e interés, sin seguros. El crédito de consumo supone 48 meses al 22% anual. Las condiciones de Fogaes y de los subsidios las fija la autoridad y cambian; las de cada crédito las define cada institución. Brokers y Brokers no otorga créditos: intermedia y compara la oferta de instituciones financieras.