Todos los costos de comprar una propiedad en Chile: tasación, notaría, Conservador e impuestos

Respuesta corta: comprar una propiedad usada con crédito hipotecario cuesta, aparte del pie, del orden de 1,4% del valor en gastos operacionales: tasación, estudio de títulos, notaría, Conservador de Bienes Raíces e impuesto al mutuo. Si compras con corredor, su comisión agrega 2% más IVA, y el total llega a casi 3,8% del valor.

En una propiedad de 4.000 UF son unos $6.240.000 al contado, además de los $32.900.000 del pie. En una vivienda nueva DFL 2 comprada directo a la inmobiliaria bajan a unos $1.530.000, por dos razones que se explican más abajo.

Los costos uno por uno

Las cinco primeras filas son los gastos operacionales del crédito: los exige el banco para otorgarlo y casi ninguno lo cobra el banco para sí. La última es un costo de la compraventa, y existe con o sin crédito.

El impuesto al mutuo: el gasto que más pesa

El impuesto de timbres y estampillas grava el crédito, no la propiedad. Es 0,066% del monto por cada mes de plazo, con un tope de 0,8%. Como un crédito hipotecario dura veinte o treinta años, siempre se paga el tope.

En un crédito de 3.200 UF son $1.054.310, casi la mitad de todos los gastos operacionales. Y como se calcula sobre el crédito, cada peso más de pie es un peso menos sobre el que se paga el impuesto.

Hay dos casos en que baja:

• Vivienda DFL 2 nueva: baja a 0,2%. Es una rebaja del 75% que exige varias condiciones a la vez. La propiedad tiene que ser nueva y estar acogida al DFL 2. Tiene que ser su primera transferencia, dentro de dos años desde la recepción municipal. Quien compra tiene que ser persona natural y no tener más de una vivienda con beneficio DFL 2. Una vivienda DFL 2 usada no tiene la rebaja.
• Refinanciamiento: no se paga. Si el crédito nuevo se destina solo a pagar créditos anteriores, la Ley 20.130 lo exime. Es uno de los motivos por los que refinanciar con otro banco cuesta menos que un crédito nuevo.

El Conservador de Bienes Raíces

La compra no está completa cuando firmas: está completa cuando el Conservador inscribe la propiedad a tu nombre. Ahí se inscriben tres cosas: el dominio, que es la compraventa, la hipoteca a favor del banco y la prohibición de vender sin su autorización.

Cada Conservador tiene su arancel. En el de Santiago, la inscripción de una compraventa simple cuesta 0,2% del precio con un tope de $264.200, según la ficha oficial de ChileAtiende. La hipoteca y la prohibición se cobran aparte. Para el caso de este artículo suponemos 7,2 UF por las dos.

La inscripción toma entre una y tres semanas. Mientras no esté lista, el banco no le paga al vendedor, así que el plazo también importa si estás vendiendo otra propiedad para comprar esta.

Tasación y estudio de títulos

Son los dos gastos que se pagan antes de saber si el crédito sale.

La tasación la encarga el banco a un tasador externo, y se cobra por hacerla, no por el resultado. Si el crédito no se aprueba, se paga igual. Además, la tasación es la que fija cuánto te financian, porque el banco presta sobre el menor valor entre el precio y la tasación. Si sale baja, el pie que necesitas sube.

El estudio de títulos lo hace el abogado del banco: revisa la historia de la propiedad, normalmente de los últimos diez años o más, para confirmar que quien vende es el dueño y que no hay hipotecas, embargos o litigios pendientes. Junto con la redacción de la escritura suele ir en un solo cobro.

Por eso conviene tener resuelta una preevaluación antes de pedir la tasación, y no tasar en tres bancos a la vez. Algunas instituciones bonifican la tasación o parte de los gastos como parte de una oferta, y vale la pena preguntarlo al cotizar.

La comisión del corredor

Si la propiedad la vende un corredor, la costumbre en Chile es que cobre 2% más IVA a cada parte: al vendedor y al comprador. En una propiedad de 4.000 UF son $3.920.717 para el comprador, más que todos los gastos operacionales juntos.

Tres cosas sobre este costo:

• No aparece en la CAE. La CAE mide el costo del crédito y la comisión es un costo de la compraventa. Por eso la comparación entre créditos no la ve.
• Se negocia. El 2% es una costumbre, no un arancel. Conviene acordarlo por escrito antes de visitar, no después de ofertar.
• No existe si compras directo. Una vivienda nueva comprada a la inmobiliaria no paga corredor, y una usada vendida por su dueño tampoco.

El caso completo: usada con corredor o nueva DFL 2

Supuestos: propiedad de 4.000 UF, crédito del 80% (3.200 UF), UF a $41.184. Tasación de 3 UF, estudio de títulos y redacción de 8 UF, notaría de $250.000, Conservador de Santiago con 7,2 UF por hipoteca y prohibición.

Mismo valor, mismo crédito, $4.711.449 de diferencia al contado. Casi toda viene de dos filas: la comisión del corredor y la rebaja del impuesto al mutuo. Las otras cinco son prácticamente iguales en los dos casos.

Lo que también hay que tener a mano

Fuera de los gastos de la compra, hay pagos que suelen aparecer en las mismas semanas y que conviene no olvidar:

• Contribuciones y gastos comunes al día. Son del vendedor, pero hay que pedir los certificados de que no hay deuda antes de firmar. Una deuda de contribuciones sigue a la propiedad, no a la persona.
• Seguros desde la firma. Los seguros de desgravamen e incendio corren desde la escritura y vienen dentro del dividendo.
• La mudanza y lo que la casa necesite para habitarla, que no tiene nada que ver con el banco y siempre cuesta más de lo previsto.

¿Se pueden financiar los gastos?

Algunas instituciones permiten sumar los gastos operacionales al crédito, pero dentro del mismo tope de financiamiento. Si ya estás financiando el 80% de la tasación, no hay espacio. Y si se incluyen, se pagan con interés durante veinte o veinticinco años: lo que alivia el día de la firma se paga varias veces después. La comisión del corredor no se financia.

En resumen

• Aparte del pie, una propiedad usada cuesta del orden de 1,4% del valor en gastos operacionales, y casi 3,8% si hay corredor.
• El impuesto al mutuo es el gasto operacional más grande: 0,8% del crédito, que baja a 0,2% en DFL 2 nueva en primera transferencia.
• La tasación y el estudio de títulos se pagan aunque el crédito no salga.
• La comisión del corredor es el costo más alto de todos, se negocia y la CAE no la ve.
• Comprar nueva DFL 2 directo a la inmobiliaria puede ahorrarte más de $4.700.000 en gastos.

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Las cifras de este artículo son referenciales. Suponen la UF a $41.184, una propiedad de 4.000 UF y un crédito de 3.200 UF, con los valores de tasación, estudio de títulos, notaría e inscripción indicados en el caso. El arancel del Conservador es el de Santiago y cambia según el Conservador que corresponda a la propiedad. Brokers y Brokers no otorga créditos: intermedia y compara la oferta de instituciones financieras.